全景航拍看地+SWOT分析!来看横县侯塘片区两幅靓地价值几何

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文/易居企业集团·克而瑞分析师梁宁宁、黄锦良

“世界茉莉花都”有靓地！

南宁横县2020年首场住宅用地土拍会即将于3月13日举锤！

现场将挂牌出让横县茉莉花大道沿线、侯塘片区两幅优质商住地块，分别占地40.48亩、44.2亩，计容建面16.19万㎡、17.68万㎡，起始总价分别约1.42亿元、1.33亿元。

目前地块申请竞买阶段，火热咨询/报名中。

那么，这两幅地块总体价值如何？且看分析师对地块的SWOT分析(企业战略分析方法)，以及地块航拍720°全景图。

城市扫描

西部百强县、“世界茉莉花都”

第三产业比重占首位，消费市场活跃

中国茉莉花之乡、鱼米之乡、南宁“东大门”……都是过往我们对横县的印象标签；而在刚刚过去不久的2019年中，有几个不得不提的横县大事件，还有最新出炉的2019年横县经济运行大数据，我们看到这座城镇欣欣向荣、蓬勃发展的一面，坚定进驻横县、投资兴业更足的信息和更强的决心。

>>>茉莉花产业品牌更响亮！被授予“世界茉莉花之都”

2019年4月，横县茉莉花品牌战略升级，发布了横县茉莉花区域公共品牌LOGO、茉莉仙子图腾和品牌口令“好一朵横县茉莉花”。

同年8月，全国首个针对第一产业搭建的全产业链服务平台“数字茉莉”上线，将进一步推动茉莉花产业转型升级，助力当地脱贫攻坚与乡村振兴。

在首届世界茉莉花大会上，横县被国际花园中心协会授予“世界茉莉花都”称号；从城镇到全国，再到世界大舞台，是量与质的飞跃。预计到2022年，全县茉莉花种植面积达12万亩，茉莉鲜花总产量达10万吨以上，茉莉花产业综合产值达130亿元以上。

图片来源网络

>>>横县人民将圆“高铁梦”，横州大桥将打通郁江南北

广西重大工程南玉高铁（南宁东站—玉林北站）项目工程已于2019年1月开工建设，线路全长193公里，按350公里/小时的标准，设南宁东、五合、六景、横县、兴业南、玉林北6处车站，工期约4年。

随着横县站（横州镇东北侧）和六景站（峦城镇西北侧）两座高铁站的建设，横县人民的“高铁梦”也将被实现，横县与南宁的通行时间将缩短至20分钟。

图片来源网络

横州大桥及引道工程项目，同样是自治区层面统筹推进的重大项目，采用一级公路技术标准，设计通车速度为60公里/小时，设计长度为2100米，已于2019年7月正式开工，计划2022年1月竣工。建成后，它将承担国道过境横州的功能，以及横州市政大桥功能，是打通郁江南北的重要交通枢纽。

此外，《横县中心城区公交近期发展规划(2019年-2025年)》改善1路、2路公交线路以及新增的10条公交路线等相关规划，服务范围覆盖横县中心城区，对改善百姓公交出行环境，实现城乡公交均等化服务具有重要作用。

横州镇新增两条城区公交线路——3路公交线（白水泥厂至国际商贸城）、4路公交线（横县中学至翰林公馆）已于2019年12月末开通运营。

>>>人口大县、经济强县，人均收入、购买力逐年提升

目前，横县2019年年度统计公报尚未公布，我们从2018年数据中可以看出，横县作为南宁第一人口大县以及经济强县，2018年户籍人口127万人，位居广西“百万人口大县”第6位；2018年GDP是315.99亿元，位居广西“百亿经济强县”第2位，上榜2019中国西部百强县市名单第74位。

CRIC广西制图

最新出炉的横县2019年经济运行情况显示，2019年横县GDP是328.90亿元，增速4.1%。其中，第三产业占比38.6%，位居三次产业首位；贡献率为39.9％，拉动经济增长1.6个百分点。全年社会消费品零售总额129.29亿元，同比增长9.7%，位居南宁市第3位。

近年来，横县消费市场较为活跃，很大程度因素是经济的持续较快增长，让城乡居民累积的财富大幅提升、购买力提高。2019年城镇居民人均可支配收入35720元，同比增长6.9%。

综上，当前横县具备人口、经济、产业、消费市场等方面的优势，以及稳健运行的金融市场，投资和贸易便利化提升，为房地产市场奠定了良好基础，近年吸引了碧桂园、云星、彰泰等全国百强房企进驻，同时横县本土房企也在继续深耕布局中心城区。

2020年横县首场住宅用地土拍会将于3月13日举行，现场挂牌出让临近中心城区的侯塘片区两幅优质地块，将为意向在此投资兴业的房企开启一扇门。

地块分析

地处交通要塞，行政办公区环伺

体量16~18万方，单幅竞买门槛不到1.5亿

1、地块位置

两幅地块位处南宁市横县横州镇茉莉花大道侯塘片区（茉莉花大道以北、长安大道以西），彼此相邻，地块紧邻横县公安局交通管理大队车辆管理所、县司法局、区港航局、县档案馆等，距离横州镇政府仅约0.5公里，横县第二汽车运输站、茉莉花交易市场、农贸市场、龙池小学、横县信和惠生活广场（长安大道店）均在两地块方圆1-1.5公里范围内。

2、周边道路现状

目前周边规划路在建中，已有部分建成。并且，横县三大主干道（茉莉花大道、长安大道、横州大道）环伺，片区内多条规划路网明晰，交通通达性强。可沿双向八车道的茉莉花大道快捷来往南宁市主城区、灵山县、浦北县，沿双向六车道的长安大道通达横县横州镇中心区、大桥社区。 

3、地块指标

4、宗地现状

地块已经基本平整，地面无构筑物物，易于清表土地。

5、周边配套

地块SWOT分析

Strength优势 

1、地块所处的横县，经济发展和人口规模均排行广西县份前列，整体购买力较强。

2、地块位处于横县侯塘片区，属城市核心地段，处于城市重点发展方向。

3、地块紧邻城市主干道，通达性强。

4、两幅地块规模适中，总体量大约16万~18万方，起始总价不到1.5亿元，门槛相对不高，对房企资金实力要求不大，大牌房企或是中小型企业均有机会。

5、地块周边配套较为成熟完善，能级高。

6、地块捆绑条件较少，开发限制不多。

7、地块已基本平整，竞得企业可较快进入开发阶段。

Opportunity机会

1、多个行政单位聚集，项目未来客群有一定保障。

2、横县房地产仍处于发展初期，竞争相对较小。

3、随着高铁站点建设，横县与南宁等城市快速对接，潜力加大。

4、横县正在推进“撤县设区”筹备工作，房地产市场容量及购房力将进一步提升。

Weakness劣势

目前地块紧邻道路建设中，尚需一定时间。

Threat威胁

1、目前地块附近已有部分品牌房企进驻，形成一定竞争。

2、地块周边有部分单位住房，一定程度上削减客户需求。

竞品分析

地价迈入“2”字头，热门楼盘“6”字头

城东价格洼地，潜力大

>>>土地市场

自2016年碧桂园首进横县后，横县楼市开启新篇章，品牌房企争相进驻、本土老牌房企深耕布局和扩张版图、房企竞争格局进一步加剧……这些都可以追溯到近年横县土地市场的恒热现象。

克而瑞数据显示，2016-2019年横县经营性用地招拍挂成交建面都在30万平方米以上，在2017年达到峰值约120万平方米，那一年成交29幅地块（包含多幅小体量零星地块）中有4幅地块成交建面超20万方，云星、柳州华泰首进横县，本土房企鑫恒楷、国泰发力、拿下地块规模较大。

成交楼板价上看，过去2018、2019年的均是2016、2017年的两倍多，分别达到1297元/㎡、1237元/㎡；这两年成交共19幅地块中仅有1幅地块超15万方，彰泰、香港信诚首进横县，鑫恒楷、贵源地产继续深耕横州镇中心区。

2019年8月2日横县土拍成交地价迈入“2”字头，当天出让的横县中心城区茉莉花大道沿线（西段）一幅57亩商住地块，吸引碧桂园、广西云天、云星 、兴进等7家品牌房企参拍，经过数轮竞价，耗时近一小时，最终由广西恒鑫永楷置业投资有限公司以总价38257万元（折合约3.83亿元）竞得，成交单价670万元/亩，成交楼板价2010元/㎡，创造了横县土地招拍挂的单幅规模商住地块成交总价、成交单价、成交楼板价3项数据新高。

若按城西、城中（含城北、城南）、城东划分横州镇中心城区，不难发现，这几年外来房企大鳄以及本土老牌房企拿地的地方，均是位于茉莉花大道沿线，主要集中在城西和城中；随着城西、城中土地开发逐渐饱和，城东（侯塘片区、大竹新区等）或将是未来几年横县重点发展区域。

值得关注的是，即将揭牌的TG2020-2号地块、TG2020-3号地块位于城东、茉莉花大道沿线（东段），两幅地块起始价分别为350万元/亩、300万元/亩（折合楼板价875元/㎡、750元/㎡）；与这两幅地块相近的楼盘“新兴家园”，在2018年12月“诞生”时的成交地价320万元/亩（折合楼板价480元/㎡）。

3月13日横县土拍，又将会被谁拿下，地价会拍到多少，我们拭目以待。

>>>商品房市场

横县统计局相关数据显示，2016~2019年（1-11月），横县商品房量价总体稳步增长趋势，2017年开始全年销售面积超40万㎡，2019年1-11月商品房成交均价达5333元/㎡。2019年横县房地产开发投资同比增长41.6%，2019年商品房销售面积56.17万㎡。

根据克而瑞分析师2020年2月最新市调了解情况，目前横县中心城区在售/待售商品房项目近20个，主要集中在城西和城中，城东在售楼盘较少，但仍有较大土储可开发建设，或受城中价值外溢，以及自身板块规划，发展空间潜力大。

当前房价主力区间5600-6300元/㎡，城中房价＞城西房价＞城东房价；热门楼盘“6”字头居多，因交通便捷、近享配套、景观资源丰富、可拓展空间为居住体验加分，受到购房者青睐；个别楼盘优质房源房价达6500-6700元/㎡甚至更高一些。

整体来看，即将出让的两幅地块地处价格洼地城东，目前区域竞争楼盘较少，并且区域发展空间潜力大。

【横县土拍地块火热报名中】

最后温馨提醒@各大房地产企业投拓朋友：中国茉莉花之乡两幅优质地块3月13日将举锤，目前火热咨询和报名中！

本期公开出让地块挂牌公告期为2020年2月11日至2020年3月1日，出让宗地以有底价增价方式竞价。

本期出让活动缴纳竞买保证金方可报名申请，竞买申请期为2020年3月2日至2020年3月11日提交报名申请并交纳竞买保证金，竞买保证金必须在2020年3月11日（报名截止日）17时前以银行转账方式（不收取现金）汇入竞买保证金账户（以到账时间为准）。

本期出让活动挂牌报价时间为2020年3月2日上午8时至2020年3月13日下午16时00分。

现场挂牌出让时间：2020年3月13日16时00分；

挂牌竞价地址：横县自然资源局一楼交易大厅（横县横州镇宝华西路5号）。

地块报名/土地咨询服务联系方式：

横县自然资源局

联系电话：[phone]

联系地址：横县横州镇宝华西路5号

克而瑞土地业务推广咨询服务合作单位：克而瑞广西区域 

联系人：潘女士 15177768219

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文章来源：CRIC广西；地块出让公告、地块和周边配套实景图由横县自然资源局提供。

声明：文中提及的规划或城建信息仅供参考，以实际建设为准。

公众号“ 广西地产大数据 “微信号（gxdcdsj）编辑，转载请注明出处。

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